Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası kiraya verilen taşınmaz için belirlenen kira bedelinin yeniden belirlenmesi için açılan bir dava türüdür. Özellikle son dönemlerde kiracısı ile kira bedeli konusunda anlaşamayan kiraya verenler tarafından sıklıkla açılmaktadır. Kural olarak kira sözleşmelerinde tarafların kira bedelini serbestçe belirleme hakkı vardır. Yenilenen kira dönemlerinde ise bu bedellerde değişiklik yapılması mümkündür. Ancak yapılacak bu değişiklikler birtakım kanunlarla sınırlandırılmıştır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesine göre:

• Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
• Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
• Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
• Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

Kanunun ilgili maddesinden de anlaşılacağı üzere tarafların kira artış oranında anlaşamamaları halinde şartlar da oluşuyor ise kira tespit davası açılarak uyuşmazlık çözüme kavuşturulabilecektir.

Detaylı bilgi almak için buraya tıklayarak bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Zaman Açılır?

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. Maddesinin 1. Fıkrasına göre bu dava her zaman açılabilir. Ancak aynı maddenin diğer fıkralarına göre davanın açılacağı tarih, verilen kararın uygulanacağı tarihi etkileyecektir.

TBK 345/2: Bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

TBK 345/3: Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

Davayı açmakta hukuki yararı olan herkes bu davayı açabilir. Hukuki yararı bulunan esas kişiler kira sözleşmesinin taraflarıdır. Ancak sözleşmenin tarafı olmasa da kiraya verilen taşınmazın maliki, eğer varsa mirasçıları veyahut taşınmaz üzerinde mülkiyet ilişkisi bulunan paydaşlar bu davaları hakları oranında açabilir. Taşınmaz üzerindeki mülkiyet türü elbirliği mülkiyeti ise bu durumda taşınmazın tamamı üzerinde birlikte bir mülkiyet hakkı söz konusu olacağı için maliklerin bu durumda davayı birlikte açmaları gerekir.

Kira Tespit Davalarında 5 Yıllık Süre Kuralı Nedir?

Taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma mevcutsa kira sözleşmesinin 5 yıldan kısa süreli olması durumunda bu dava açılamaz. Ayrıca kira bedeli yabancı para cinsinden belirlenmiş ise sözleşme tarihinden itibaren 5 yıl geçmedikçe kira tespit davası açılamaz. Ancak bu durumun bir istisnası vardır. TBK madde 138 uyarınca aşırı ifa güçlüğü hallerinden birisi mevcut ise taraflar 5 yıllık sürenin dolmasını beklemeden de bu davayı açabilirler.

Taraflarca kira sözleşmesinin süresi konusunda bir anlaşma yapılmamışsa yahut toplam kira ilişkisi 5 yıldan az sürmüş ise kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Taraflar arasında TÜFE’den daha az bir artış konusunda anlaşma varsa dava açılması halinde mahkeme TÜFE oranında artış yapılmasına hükmedecektir.

Taraflar arasındaki kira ilişkisi 5 yıldan fazla sürmüş ise mahkeme TÜFE oranı ile bağlı kalmadan yeni kira bedeli tespit edilecektir. Yeni kira bedeli belirlenirken taşınmaza emsal olan taşınmazlar araştırılacak, taşınmazın konumu, çevresindeki altyapı ve ulaşım imkanları gibi faktörler değerlendirilerek yeni bedel tespit edilecektir.

Kira Tespit Davasında Görevli Mahkeme Nedir?

Bu davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Kira Tespit Davasında Yetkili Mahkeme Nedir?

Bu davalarda yetkili mahkeme kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Kira Tespit Davalarında İhtar Çekmek Zorunlu Mudur?

Değildir. Fakat ihtar çekilmesi hakim tarafından verilecek kararın hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı konusunda önem arz eder. TBK madde 345 uyarınca yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte kira bedelinin arttırılacağına dair bir ihtar çekilmesi halinde, dava yeni kira döneminin sonuna kadar açıldığı takdirde mahkemece belirlenecek kira bedeli bu yeni kira dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Kira Tespit Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu Mudur?

Evet. 5 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanan 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 37. Maddesi ile kira ilişkilerinden kaynaklanan kira tespit davalarına zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu düzenleme ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak olan kira tespit davalarında, dava açmadan önce arabulucuya başvuru yapmak dava şartıdır.

Sonuç:

Kira tespit davaları oldukça ayrıntılı ve teknik bilgi gerektiren davalardır. Davanın reddedilmemesi, hak ve süre kaybı yaşanmaması adına mutlaka kira davaları ile ilgilenen bir avukat ile takibi gerekmektedir. Samsun Kira Avukatı Muhammed Fatih KARADENİZ olarak başta Samsun olmak üzere Türkiye’nin her şehrinde kira avukatı hizmeti sunmaktayız. 

Detaylı bilgi almak için buraya tıklayarak bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Avukat Telefon Numarası: +90 (543) 292 53 55

E-Posta Adresi: info@fatihkaradeniz.av.tr

Mesai Saatleri: Hafta içi 09.00 – 18.00 (Mesai saatleri dışı randevu talepleri için ofisimizle ayrıca görüşmeniz gereklidir.)