Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davası Nedir?
Kira Sözleşmelerinin Uyarlanması Davasını açıklamadan önce bu dava türünün istisnai bir dava türü olduğunu belirtmekte fayda vardır. Hukukumuza göre esas olan, sözleşmelerin yapıldığı andaki şartlar değişse dahi sözleşmedeki yükümlülüklerin ifa edilmesidir. Bu durum kira sözleşmeleri için de geçerlidir. Fakat sözleşmelerin imzalanmasından sonra tarafların irade ve kusurları dışında meydana gelen hal ve şartlar nedeniyle tarafların yükümlülüklerini yerine getirememeleri durumu oluşabilmektedir. Bu durum Türk Borçlar Kanunu’nun ‘Aşırı İfa Güçlüğü’ başlığı altında yer alan 138. Maddesinde düzenlenme altına alınmış olup ifa güçlüğüne düşen borçlunun sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme hakkı bulunduğu belirtilmiştir.
Türk Borçlar Kanunu Madde 138:
Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.
Detaylı bilgi almak için buraya tıklayarak bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Kira Sözleşmelerinin Uyarlanması Nasıl Talep Edilebilir?
1-) Arabuluculuk Yöntemi İle Uyarlama
Değişen koşullar ve borçlunun ifa güçlüğünün bulunduğu hallerde kiracıdan kirasını ödemesinin beklenemeyeceği açıktır. Bu gibi hallerde dava yoluna başvurmadan önce tarafların ihtiyari arabuluculuk yöntemi ile bir araya gelerek değişen koşullara göre kira bedellerini yeniden belirleme imkanı bulunmaktadır. İhtiyari arabuluculuk yöntemi ile taraflar uzun süren yargılama süreci ve ödenmesi gereken yargılama masraflarına maruz kalmadan uyuşmazlığı hızlı bir şekilde çözüme kavuşturabilmektedir.
2-) Kira Sözleşmelerinin Uyarlanması Davası İle Uyarlama
İhtiyari arabuluculuk yönteminden olumlu bir sonuç alamayan veya arabuluculuk yöntemine başvurmayan kiracı, kira sözleşmesinin yeni şartlara göre uyarlanması için dava açabilmektedir. Ancak bu halde de yeni düzenleme gereği dava şartı zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir. 5 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanan 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 37. Maddesi ile kira ilişkilerinden kaynaklanan uyarlama davalarına zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu düzenleme ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak olan tüm kira uyarlama davalarında, dava açmadan önce arabulucuya başvuru yapmak dava şartıdır.
Dava şartı arabuluculuk ile de sonuç elde edilememesi halinde kira uyarlama davası açılması gerekir. Yargılama aşamasında hakim en doğru çözüm yolunu bulmak için tarafların delillerini toplar ve gereken hallerde bilirkişilerden enflasyon ve rayiç kira bedellerine göre uyarlama gerekip gerekmediği hususunda inceleme talep eder.
Kira Sözleşmelerinin Uyarlanması Davasının Şartları Nelerdir?
1-) Sözleşme yapılırken taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun mevcut olması,
2-) Aşırı ifa güçlüğünün borçlunun kusurundan meydana gelmemesi,
3-) Sözleşmenin ifasının dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişmesi,
4-) Borçlu borcunu ifa etmemiş ya da haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekmektedir.
Hangi Hallerde Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davası Açılabilir?
Kira sözleşmelerinin uyarlanması davasını açabilmek için kira sözleşmesinin imzalanması esnasında olmayıp sonradan meydana gelen, tahmin edilebilir olmayan ciddi bir olgunun varlığı gerekir. Bu olgular kanunda somut olarak belirtilmemiş olup hangi hallerin öngörülmeyen ve öngörülmesi mümkün olmayan haller olduğu yargı kararları ile şekillenmiştir.
Örneğin enflasyon, devalüasyon gibi ülkede ve dünyada etkisini gösteren ekonomik kriz bulunması, geçtiğimiz yıllarda yaşadığımız tüm dünyayı etkisi altına alan Covid-19 salgını gibi durumlar örnek gösterilebilir.
Kira Sözleşmelerinin Uyarlanması Davalarında Görevli Mahkeme
Kira sözleşmesine ilişkin uyarlama davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Kira Sözleşmelerinin Uyarlanması Davalarında Yetkili Mahkeme
Kira sözleşmesine ilişkin uyarlama davalarında yetkili mahkeme kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Kira Sözleşmelerinin Uyarlanması Davasında Verilen Kararın Sözleşmeye Etkileri Nelerdir?
Mahkemece kira bedelinin uyarlanması hakkında davanın açıldığı tarihten ileriye doğru geçerli olacak şekilde karar verilebilmektedir. Dava tarihinden önceki kiralar için uyarlama talep edilemeyecektir.
Kira bedelinin uyarlanması davası ile taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin yalnızca bedel kısmına ilişkin bir müdahale söz konusudur. Bu durumda hakimin belirlediği yeni kira miktarı sözleşmedeki hüküm yerine geçmekte olup sözleşmenin diğer maddeleri aynen geçerliliğini korumaktadır.
KİRA SÖZLEŞMELERİNİN UYARLANMASI DAVASI İLE İLGİLİ KARARLAR
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı 28.11.2019, 2017/515 E, 2019/1233 K
(Öngörülemezlik koşulunun sağlanması hususu)
“Aşırı ifa güçlüğü başlıklı bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, “işlem temelinin çökmesi” ne ilişkindir. Ancak az yukarıda ifade edildiği üzere “sözleşmeye bağlılık” ilkesi esas olup, Sözleşmeye müdahale müessesesi istisnai nitelikte bir kurum olmakla yasa koyucu tarafından da bu kurumun uygulanması ancak anılan madde de belirtilen dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlanmıştır. Bunlar; Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durum ortaya çıkması, bu durumun borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması, yine bu durumun sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmesi ve borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş olması veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması halidir. Bu dört koşulun birlikte gerçekleşmesi halinde ise borçlunun, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme hakkı bulunmaktadır.
İncelenen dosya içeriğine göre ise, davacının, davalı bankadan 03.09.2008 tarihinde dövize endeksli olarak 96 ay vadeli olarak konut kredisi kullandığı anlaşılmakta olup, davacı Japon Yeni’nin TL karşısında aşırı değer kazandığını ve bu suretle işlem temelinin çöktüğünü ileri sürerek uyarlama talebinde bulunmuştur.
Dava konusu olayda davacının başlangıçta seçme özgürlüğü varken TL yerine döviz bazında kredi kullandığı, bir başka deyişle serbest iradesiyle kredi türünü belirlediği, ülkemizde zaman zaman ekonomik krizlerin vuku bulduğu ve bu bağlamda dövizle borçlanmanın risk taşıdığı da toplumun büyük bir çoğunluğu tarafından bilinen bir olgu olduğu, davacının, bu riski önceden öngörebilecek durumda olmasına rağmen dövizle kredi kullanma yolunu tercih etmiş bulunduğu, bununla birlikte, eldeki davanın da kredi sözleşmesinden 4 yıl sonra açılmış olup, sözleşmenin davacı tarafından da benimsendiğinin kabulü gerektiği bu nedenle yukarıda belirtilen tüm hususlar birlikte değerlendirildiğinde dava konusu olayda uyarlama koşullarının bulunmadığı anlaşılmaktadır.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 11.09.2019, 2017/14157 E., 2019/6526 K.
(Bilirkişi Kurulundan Rapor Alınması Hususu)
“Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 01/07/2007 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli olup davacının, 24/11/2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen, hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiş olduğu görülmektedir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “uyarlama” davası açılabilir. O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konularak ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile kira bedelinin tespiti davasındaki usul ve esaslara göre hazırlanan bilirkişi raporuna göre hüküm kurulduğu görülmektedir.
Bu durumda, Mahkemece, yukarıda bahsedilen hususlar gözetilerek şartları oluşması halinde kira bedelinin uyarlanması gerekirken..”
Sonuç:
Kira bedelini uyarlama davaları oldukça ayrıntılı ve teknik bilgi gerektiren davalardır. Davanın reddedilmemesi, hak ve süre kaybı yaşanmaması adına mutlaka kira davaları ile ilgilenen bir avukat ile takibi gerekmektedir. Samsun Kira Avukatı Muhammed Fatih KARADENİZ olarak başta Samsun olmak üzere Türkiye’nin her şehrinde kira avukatı hizmeti sunmaktayız.
Detaylı bilgi almak için buraya tıklayarak bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Avukat Telefon Numarası: +90 (543) 292 53 55
E-Posta Adresi: info@fatihkaradeniz.av.tr
Mesai Saatleri: Hafta içi 09.00 – 18.00 (Mesai saatleri dışı randevu talepleri için ofisimizle ayrıca görüşmeniz gereklidir.)
