Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilmesine dair şartlar Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre kiralanan taşınmaz herhangi bir sebeple el değiştirirse (satış, bağış vb.) taşınmazın yeni maliki kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu durumda yeni malik Türk Borçlar Kanunu’na göre birtakım haklara da sahip olur. Bu yazımızda yeni malikin veya yakınlarının taşınmaza ihtiyacı olması nedeniyle sözleşmeyi feshederek kiracının tahliyesini isteme hakkını ele alacağız.

Türk Borçlar Kanunu Madde 351:

• Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
• Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Detaylı bilgi almak için buraya tıklayarak bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları

Kiralanan taşınmazı sonradan edinen yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilmesi için bazı şartların bir arada bulunması gerekir. Bu şartların oluşmaması halinde davanın reddine karar verileceği için dava şartlarına dikkat etmek gerekir.

Bu şartlar;

• Kiralananı sonradan edinen yeni malikin kendisinin, eşinin, üstsoyunun, altsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak bahse konu kiralanana ihtiyaçlarının olması,
• Yukarıda saymış olduğumuz kişilerin bu ihtiyaçlarının sürekli, samimi, gerçek ve zorunlu nitelikte olması
• Yeni malikin taşınmazı edinme tarihinden itibaren en geç 1 ay içerisinde ihtiyaç durumunu kiracıya yazılı olarak bildirmesi üzerine davanın taşınmazı edinme tarihinden itibaren altı ay sonra veyahut kira sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açmış olmasıdır.

Yeni Malik Tahliye Davasını Hangi Yakınlarının İhtiyacı Nedeniyle Açabilir?

TBK madde 351/1’e göre yeni malikin kendisinin dışında

• Eşi
• Çocukları, torunları başta olmak üzere altsoyu
• Anne ve babası başta olmak üzere üstsoyu
• Kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı halinde açılabilir.

Taşınmaza İhtiyacın Samimi Olup Olmadığının Tespiti

Yeni malik tarafından taşınmazın ihtiyaç nedeniyle tahliye edilebilmesi için yukarıda bahsetmiş olduğumuz üzere bu ihtiyacın gerçek, samimi, sürekli ve zorunlu olması gerekir. Taşınmaza geçici bir ihtiyacın olması halinde bu dava açılamayacağı gibi gelecekte ihtiyaç doğması ihtimaline dayanılarak da bu dava açılamaz.

Günümüzde gerçek bir ihtiyaç olmamasına rağmen eski kiracıyı taşınmazdan tahliye ettirerek daha yüksek kira bedeli alabilme adına yeni kiracılara taşınmazı kiraya verme durumu hayli artmış olup mahkeme yargılama sırasında ihtiyacın samimiyeti meselesi konusunda titizlikle hareket etmektedir. Bu nedenle hakim yeni malikin yargılama konusu taşınmazın bulunduğu bölgede başka taşınmazının bulunup bulunmadığını da araştıracaktır. İhtiyacın samimiyetini tespit etmek için tanık dinleyebilecek, tahliyesi istenen taşınmazın ihtiyaca uygunluğunu araştırmak için gerekirse keşfe çıkarak bilirkişiler vasıtasıyla inceleme yapabilecektir.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli Mahkeme

Bu davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasında Yetkili Mahkeme

Bu davalarda yetkili mahkeme kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davasında Hak Düşürücü Süre

Bu davalarda hak düşürücü süre kira sözleşmesinin belirli süreli ya da belirsiz süreli olması halinde farklılık arz eder. Kira sözleşmesinin belirsiz süreli olması halinde yeni malik taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmeli, edinme tarihinden itibaren altı ay içerisinde de dava açarak sözleşmenin feshini ve kiracının tahliyesini istemedir.

Kira sözleşmesinin belirli süreli olması halinde ise belirsiz süreli kira sözleşmesinin hak düşürücü sürelerinin geçerli olmasının yanında dava açma hakkı sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de kullanılabilir.

Yeni Malikin Kiracı İle Yeniden Kira Sözleşmesi Yapması Gerekir Mi?

Hayır gerekmez. Yukarıda da bahsettiğimiz üzere yeni malik taşınmazı edinme tarihinden itibaren eski kira sözleşmesinin yeni tarafı haline gelir. Eski kiraya verenin tüm haklarını sözleşmenin yeni tarafı olarak elde eder.

Kiracı Tahliye Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu Mudur?

Evet. 5 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanan 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 37. Maddesi ile kira ilişkilerinden kaynaklanan tahliye davalarına zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu düzenleme ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak olan tüm ihtiyaç nedeniyle kiracı tahliye davalarında, dava açmadan önce arabulucuya başvuru yapmak dava şartıdır.

Sonuç:

Kiracının tahliyesi davaları oldukça ayrıntılı ve teknik bilgi gerektiren davalardır. Davanın reddedilmemesi, hak ve süre kaybı yaşanmaması adına mutlaka kira davaları ile ilgilenen bir avukat ile takibi gerekmektedir. Samsun Tahliye Avukatı Muhammed Fatih KARADENİZ olarak başta Samsun olmak üzere Türkiye’nin her şehrinde tahliye avukatı hizmeti sunmaktayız.

Detaylı bilgi almak için buraya tıklayarak bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Avukat Telefon Numarası: +90 (543) 292 53 55

E-Posta Adresi: info@fatihkaradeniz.av.tr

Mesai Saatleri: Hafta içi 09.00 – 18.00 (Mesai saatleri dışı randevu talepleri için ofisimizle ayrıca görüşmeniz gereklidir.)